Учёт у подрядчиков: гид по деньгам на стройке

15 июня 2025 г.•10 мин чтения•Viacheslav Muliukin

Освойте основы учёта в строительстве: калькуляция себестоимости работ, поэтапное выставление счетов и контроль удержаний. По данным KPMG, лишь 31% проектов укла

Учёт в строительстве — это не обычная бухгалтерия под другим названием. Методы, временны́е горизонты и профиль рисков финансового управления строительным проектом принципиально отличаются от тех, что применяются в розничной торговле, сфере услуг и большинстве других отраслей.

Подрядчики, которые ведут учёт как в типовом бизнесе — фиксируя только доходы и расходы, — в итоге получают отчёт о прибылях и убытках, который почти ничего не говорит о том, прибыльны ли конкретные проекты, хватит ли денежного потока на выплату зарплаты в следующем месяце и не «съест» ли спор с заказчиком прибыль за весь год.

⚡ TL;DRУчёт в строительстве требует инструментов, привязанных к проекту, — калькуляции себестоимости работ, метода «процент выполнения» и контроля удержаний, — которых нет в стандартной бухгалтерии. В этом руководстве разобран каждый метод, объяснено, почему он важен, и показано, как применять его для управления денежным потоком и прибыльностью на параллельных проектах.

Ключевые тезисы

По данным KPMG, только 31% строительных проектов укладываются в первоначальный бюджет с отклонением до 10%

Калькуляция себестоимости работ отслеживает все затраты по каждому проекту и сопоставляет их с бюджетом в реальном времени

Удержания (5–10% с каждого платежа) должны учитываться как отдельная статья дебиторской задолженности

Для корректной финансовой отчётности в строительстве необходим метод начисления, а не кассовый метод

Подрядчики в ОАЭ обязаны применять МСФО (IFRS) 15 для признания выручки и соблюдать требования по НДС 5%

Чем учёт в строительстве отличается от обычного ведения бухгалтерии

Учёт в строительстве выделяют три особенности:

Большая продолжительность проекта

Строительный проект может длиться 18 месяцев. Выручка зарабатывается — и затраты возникают — на протяжении всего этого срока. Признать всю выручку в момент подписания контракта (или все расходы в момент их оплаты) — значит получить полностью искажённую картину финансового состояния.

Несколько параллельных проектов

Подрядчику с пятью активными проектами важно понимать, прибылен ли каждый проект в отдельности, а не только то, остаётся ли бизнес в целом в плюсе. Компания, у которой отчёт о прибылях и убытках выглядит благополучно, может терять деньги на трёх проектах из пяти — за счёт двух других, которые их «вытягивают».

Удержания и платежи по этапам

Строительные контракты, как правило, предусматривают удержание (часть оплаты, удерживаемую до истечения срока гарантии по дефектам) и оплату, привязанную к этапам или ежемесячным актам выполненных работ. Полученные деньги не равны заработанной выручке. Деньги, которые вам должны, — это не то же самое, что деньги в распоряжении.

Кассовый метод против метода начисления в строительстве

Небольшие подрядчики часто работают по кассовому методу: фиксируют доходы по факту поступления денег, а расходы — по факту оплаты. Это просто, но картина получается искажённой:

Крупный платёж, полученный в этом месяце за работы, выполненные за последние три месяца, делает текущий месяц прибыльным, а предыдущие — убыточными
Материалы, закупленные заранее под работы следующего месяца, делают текущий месяц более затратным, чем он есть на самом деле
Реальное финансовое состояние каждого проекта остаётся невидимым

Метод начисления — когда выручка признаётся в момент её заработка (а не получения), а расходы — в момент возникновения (а не оплаты) — даёт более точную картину. Большинство специализированных систем учёта в строительстве используют разновидность метода «процент выполнения», который распределяет выручку и затраты пропорционально степени готовности проекта.

Для подрядчиков выше определённого размера метод начисления — это не вопрос выбора, а обязательное условие корректной финансовой отчётности и понимания реальной прибыльности каждого проекта.

Калькуляция себестоимости работ: инструмент финансового контроля, без которого подрядчику не обойтись

Калькуляция себестоимости работ (job costing) — это процесс учёта всех затрат, относимых на конкретный проект: труда, материалов, техники, услуг субподрядчиков и распределённых накладных расходов — с последующим сопоставлением их с бюджетом.

Без калькуляции себестоимости подрядчик знает, заработал ли бизнес в целом. С калькуляцией он знает, какие проекты принесли деньги, а какие нет, — и почему.

Отчёт о себестоимости работ показывает:

Бюджет: смету по каждой статье затрат, заложенную в тендерное предложение
Фактические затраты на текущий момент: то, что уже потрачено
Принятые обязательства: заказы на закупку и договоры субподряда, по которым счета ещё не выставлены
Прогноз итоговой стоимости: лучшую оценку того, сколько проект будет стоить на момент завершения
Отклонение: разницу между бюджетом и прогнозом, положительную или отрицательную

Прогноз итоговой стоимости — самый важный показатель. Он отвечает на вопрос: «Сколько, исходя из того, что мы знаем сегодня, обойдётся этот проект?». Прогноз, который обновляется лишь раз в месяц, устаревает к моменту публикации. Проект, в котором затраты выходят за бюджет, а никто не замечает этого до 80% готовности, упускает все возможности для корректирующих действий.

Исследование KPMG показало, что только 31% строительных проектов укладываются в первоначальный бюджет с отклонением до 10%. Это подчёркивает критическую важность точного учёта затрат в реальном времени, а не сведе́ния показателей по факту завершения проекта.

Источник: Глобальный обзор строительной отрасли KPMG

[ЛИЧНЫЙ ОПЫТ] — «Когда мы внедряли процессы калькуляции себестоимости работ у средней по размеру подрядной организации в ОАЭ, занимавшейся отделочными работами на 4 параллельных проектах, команда перешла от ежемесячного просмотра затрат в одной сводной таблице к еженедельному отслеживанию прогноза итоговой стоимости по каждому проекту. Через 6 недель руководитель проектов выявил два проекта с превышением бюджета на 12%, которые на уровне компании выглядели прибыльными. По одному подрядчик договорился об изменении объёма работ, по второму — перестроил распределение ресурсов, сэкономив ориентировочно 340 000 дирхамов ОАЭ потенциальных убытков». — Viacheslav Muliukin, основатель и CEO, Banamind

Подрядчикам, которые хотят понять, как полевая отчётность связана с финансовым контролем, рекомендуем руководство по управлению несколькими строительными площадками — там разобрано, как ежедневные данные с объекта подпитывают процессы контроля затрат. Тем, кто ведёт более сложные проекты, стоит изучить также материал по управлению строительными рисками, где показано, как финансовые риски связаны с проектными.

Поэтапное выставление счетов и управление денежным потоком

Строительные проекты финансируются за счёт собственного денежного потока: платежи заказчика покрывают затраты на строительство, а разница составляет потребность подрядчика в оборотном капитале. Управление этим разрывом — критически важная задача для выживания бизнеса.

Поэтапное выставление счетов (известное также как промежуточные акты или ежемесячные акты выполненных работ) — это процесс подачи заказчику периодических заявок на оплату исходя из стоимости работ, выполненных к текущему моменту. Подрядчик оценивает работы, заказчик или его представитель подтверждает их, и в установленный контрактом срок поступает оплата. Подрядчикам, которые хотят сократить задержки платежей за счёт более эффективной работы со счетами, рекомендуем наше руководство по программам для выставления счетов в строительстве — там разобраны инструменты поэтапного выставления счетов, учёт удержаний и практики документооборота, ускоряющие оплату.

Лучшие практики управления денежным потоком:

Выставляйте счета рано и точно: подавайте заявки на оплату в установленную контрактом дату с полным комплектом подтверждающих документов. Заявка, поданная с опозданием или неполным пакетом, задерживает подтверждение и оплату.
Контролируйте удержания: удержания с каждой заявки накапливаются и высвобождаются (как правило, половина — по факту практического завершения, половина — после истечения срока гарантии по дефектам). Отслеживайте общую сумму удержаний и ожидаемые даты их высвобождения — это часть ваших активов.
Следите за DSO (среднее время оборачиваемости дебиторской задолженности): средний срок между подачей заявки и получением оплаты. Если DSO растёт, растёт и риск кассового разрыва. Работайте с просроченной задолженностью формально, через документы, а не звонками.
Прогнозируйте потребность в денежных средствах: моделируйте ежемесячные поступления (ожидаемые платежи) и выплаты (расчёты с субподрядчиками, заказы материалов, зарплата). Прогноз денежного потока на 3 месяца вперёд даёт достаточный запас, чтобы выявить проблемы и отреагировать.

По данным Чартерного института строительства (CIOB), задержки платежей остаются одной из главных причин банкротства подрядчиков: средняя задержка оплаты на рынках Великобритании и стран Персидского залива составляет 69 дней с момента подачи счёта.

Источник: Чартерный институт строительства (CIOB)

Удержания: что это такое и как ими управлять

Удержание (retainage в США, retention в Великобритании и регионе MENA) — это процент, обычно 5–10% с каждого подтверждённого платежа, удерживаемый заказчиком в качестве обеспечения от дефектов. На проекте стоимостью 10 млн дирхамов ОАЭ с удержанием 5% у заказчика остаётся 500 000 дирхамов.

Управление удержаниями важно по двум причинам:

Денежный поток: удержанные суммы — это оборотный капитал, который подрядчик профинансировал, но не получил. На проекте с тонкой маржой крупные удержания могут привести к кассовым разрывам.
Возврат средств: удержания возвращаются траншами — обычно половина по факту практического завершения и половина по окончании срока гарантии по дефектам. Подрядчики, которые не добиваются возврата удержаний активно, нередко оставляют деньги «на столе» спустя месяцы и годы после завершения проекта.

Отслеживайте позицию по удержаниям по каждому проекту: общая удержанная сумма, возвращённая сумма и ожидаемые даты возврата. Это часть дебиторской задолженности подрядчика — и управлять ею нужно соответственно.

В ОАЭ Департамент транспорта Абу-Даби и Муниципалитет Дубая выпустили рекомендации по типовым контрактам, согласно которым на квалифицируемых проектах банковская гарантия удержания должна заменять денежное удержание. Это улучшает денежный поток подрядчика и при этом защищает интересы заказчика.

Источник: Департамент транспорта Абу-Даби

Часто задаваемые вопросы

Чем учёт в строительстве отличается от обычного ведения бухгалтерии?

Учёт в строительстве использует методы, привязанные к проекту, — калькуляцию себестоимости работ, признание выручки методом «процент выполнения» и контроль удержаний, — которых нет в стандартной бухгалтерии малого бизнеса. Они необходимы, потому что строительные проекты длятся месяцами, включают несколько параллельных потоков затрат и имеют структуры оплаты (этапы, удержания, акты), нетипичные для других отраслей.

Что такое калькуляция себестоимости работ и почему она нужна каждому подрядчику?

Калькуляция себестоимости работ учитывает каждую затрату — труд, материалы, субподряд, технику — по конкретному проекту и сопоставляет её с бюджетом. Без неё подрядчик знает, прибылен ли бизнес в целом, но не видит, какие именно проекты приносят деньги, а какие — убытки. В итоге ценообразование, распределение ресурсов и финансовое планирование превращаются в гадание.

Как подрядчикам учитывать удержания?

Удержания, удерживаемые заказчиками, должны учитываться как отдельная строка дебиторской задолженности с указанием ожидаемых дат возврата. Их нельзя списывать или игнорировать: на проекте стоимостью 10 млн дирхамов ОАЭ с удержанием 5% «заморожены» 500 000 дирхамов до практического завершения и истечения срока гарантии по дефектам. Активное управление возвратом удержаний — это часть управления денежным потоком.

Что такое метод «процент выполнения»?

«Процент выполнения» — это метод учёта, при котором выручка и затраты признаются пропорционально доле выполненной работы. Если проект готов на 40%, признаётся 40% выручки по контракту. Этот метод даёт более точную картину прибыльности на длинных проектах, чем кассовый метод, при котором выручка фиксируется только в момент поступления оплаты.

Должны ли подрядчики в ОАЭ соблюдать особые стандарты учёта?

Да. Подрядчики в ОАЭ, работающие как юридические лица, обязаны применять Международные стандарты финансовой отчётности (МСФО / IFRS), в том числе IFRS 15 для признания выручки по строительным контрактам. Кроме того, в выставлении счетов и отчётности необходимо корректно учитывать требования по НДС в ОАЭ (Федеральное налоговое управление, ставка 5% на большинство строительных услуг).

Как Banamind помогает подрядчикам в финансовом управлении

Banamind связывает полевую отчётность с выставлением счетов и финансовым управлением. Фотографии хода работ, подтверждения этапов и ежедневные журналы, фиксируемые через WhatsApp и платформу, попадают в проектную запись, которая поддерживает заявки на оплату и помогает разрешать споры.

Встроенный конструктор счетов в Banamind позволяет подрядчику прикрепить отчёт о ходе работ непосредственно к счёту, задокументировать, что было выполнено, и отправить всё по электронной почте с экспортом в PDF. Эта цепочка доказательств выполненной работы — полевые свидетельства, подкрепляющие финансовые требования: что сделано, когда, кем и с каким качеством. История счетов ведётся по каждому проекту, так что при окончательных расчётах ничего не теряется.

Узнайте, как Banamind организует выставление счетов с доказательством выполнения работ →

Последнее обновление: май 2026 г.